выдающихся доменов | Векс | Закон США
Обзор
Выдающееся владение относится к полномочиям правительства изымать частную собственность и преобразовывать ее в общественное пользование, что называется изъятием. Пятая поправка предусматривает, что правительство может осуществлять это право только в том случае, если оно выплачивает справедливую компенсацию владельцам собственности. Изъятие может быть фактическим изъятием имущества государством или изъятием в форме регулятивного изъятия, которое происходит, когда правительство ограничивает использование человеком своего имущества до такой степени, что это представляет собой изъятие.
Требование о справедливой компенсации
Пятая поправка к Конституции США предписывает, что если правительство использует частную собственность для общественного пользования, правительство должно предоставить «справедливую компенсацию». В деле K ohl v. United States, 91 U.S. 367 (1875) Верховный суд постановил, что правительство может конфисковать собственность посредством использования выдающихся владений, если оно присваивает справедливую компенсацию владельцу собственности.
В деле Лоретто против Teleprompter Manhattan CATV Corp. 458 US 419(1982) , Верховный суд разъяснил, что, когда правительство занимается изъятием и осуществляет постоянную физическую оккупацию собственности, оно должно предоставить владельцу собственности справедливую компенсацию, даже если площадь небольшая и использование государством не очень затрагивают экономические интересы собственника.
Как правило, «справедливая компенсация» определяется путем оценки справедливой рыночной стоимости имущества. Это означает, что любые сентиментальные или иные ценности владельца не будут учитываться при расчете компенсации. В зависимости от размера и уникальности земли расчет рыночной стоимости недвижимости может быть довольно сложным. Как правило, реальную рыночную стоимость определяют, просматривая продажи аналогичного имущества. Во многих случаях в текущих рыночных условиях может не быть аналогичных продаж, с которыми можно было бы сравнивать. Недвижимость может иметь некоторые сложные аспекты, такие как арендная стоимость, которые необходимо учитывать.
Все это может затруднить оценку справедливой рыночной стоимости. Для получения дополнительной информации о расчете справедливой компенсации см. эту статью LII.
Требование общественного использования
Суды широко толкуют Пятую поправку, разрешая правительству арестовывать собственность, если это повысит общее благосостояние. В деле Kelo v. City of New London, 545 U.S. 469 (2005) Верховный суд разрешил конфискацию, когда правительство использовало выдающиеся владения для конфискации частной собственности для содействия частному развитию. Суд посчитал, что изъятие является общественным использованием, потому что сообщество будет пользоваться содействием экономическому развитию. Далее, Кело суд постановил, что требование правительства о выдающемся владении является оправданным, если конфискация рационально связана с мыслимой общественной целью.
Решение Kelo значительно расширило полномочия правительства.
Это вызвало серьезные разногласия, и государства быстро приняли меры, чтобы развеять опасения по поводу такого расширения власти. В ответ на Kelo многие штаты приняли законы, которые ограничивают возможности правительства в отношении изъятия (например, введение более строгого определения того, что составляет «общественное использование», требование повышенного уровня проверки для оправдания действия, классифицируемого как изъятие, и т. д.). ).
Виды изъятий
Многие действия правительства нарушают права частной собственности. Соответственно, требование о компенсации Пятой поправки не ограничивается изъятием государством недвижимого имущества. Вместо этого он распространяется на все виды материального и нематериального имущества, включая, помимо прочего, сервитуты, личное имущество, договорные права и коммерческую тайну.
В деле United States v. Dickinson, 331 U.S. 745 (1947) Верховный суд постановил, что даже если правительство физически не конфискует частную собственность, иск по-прежнему считается принятием мер, «когда совершаются посягательства на использование владельцем в той мере, в какой в отношениях между частными сторонами сервитут был приобретен либо по соглашению, либо с течением времени».
Постановление о землепользовании
Многие споры о нормативных изъятиях возникают в контексте регулирования землепользования. Agins v. City of Tiburon, 447 U.S. 255 (1980) , Верховный суд постановил, что нет требования о государственной компенсации, если такие постановления «существенно продвигают законные государственные интересы», и до тех пор, пока постановления не препятствуют собственника от «экономически эффективного использования своей земли».
Общественное назначение
См. Требования к общественному использованию выше. Суды широко толкуют Пятую поправку, разрешая правительству арестовывать собственность, если это повысит общее благосостояние. В деле Kelo v. City of New London, 545 U.S. 469 (2005) Верховный суд разрешил конфискацию, когда правительство использовало выдающиеся владения для конфискации частной собственности для содействия частному развитию. Суд посчитал, что изъятие является общественным использованием, потому что сообщество будет пользоваться содействием экономическому развитию.
Далее, Кело суд постановил, что требование правительства о выдающемся владении является оправданным, если конфискация рационально связана с мыслимой общественной целью.
Решение Kelo значительно расширило полномочия правительства. Это вызвало серьезные разногласия, и государства быстро приняли меры, чтобы развеять опасения по поводу такого расширения власти. В ответ на Kelo многие штаты приняли законы, которые ограничивают возможности правительства в отношении изъятия (например, введение более строгого определения того, что составляет «общественное использование», требование повышенного уровня проверки для оправдания действия, классифицируемого как изъятие, и т. д.). ).
Насколько справедлива компенсация?
Как правило, правительство должно оплатить рыночную стоимость арестованного имущества. Однако есть много исключений. Правительство не обязано компенсировать владельцу собственности часть стоимости собственности, созданную этим правительством.
Например, в деле United States v. Fuller, 409 U.S. 488 (1973) Верховный суд постановил, что, когда федеральное правительство осудило пастбища владельца ранчо, оно не должно было компенсировать часть стоимости земли, полученную от его близость к соседним пастбищам, находящимся в федеральной собственности.
Когда регулирование считается изъятием?
В то время как изъятие часто является очевидным, некоторые типы правительственных постановлений трудно классифицировать как изъятие или нет. Например, если правительство потребовало от фермера уничтожить свою кукурузу из-за распространения болезни среди кукурузы, это, возможно, могло бы означать изъятие собственности посредством регулирования. Иногда государственное регулирование ущемляет частную собственность до такой степени, что это регулирование можно рассматривать как изъятие, требующее справедливой компенсации. Верховный суд в связи с серией дел об изъятии нормативных правовых актов разработал тест, состоящий из четырех частей, чтобы определить, считается ли нормативный акт изъятием.
- Является ли постановление изъятием в соответствии с Loretto ?
- Постановление правительства – это изъятие, когда правительство санкционирует постоянное физическое использование недвижимого/движимого имущества
- Является ли регулирование взятием под Лукас ?
- Постановление является изъятием, когда постановление приводит к потере всех экономически выгодных/производительных видов использования земли, если только постановление не оправдано фоновыми принципами права собственности/права о вреде
- Является ли регулирование изъятием в соответствии с Nollan-Dolan ?
- Регулирование является сбором, если правительство требует взыскания, которое не связано с законными интересами государства или несоразмерно воздействию проекта
- Взыскание — требование о том, чтобы застройщик предоставил определенную землю, улучшения, платежи или другие льготы населению, чтобы помочь компенсировать воздействие проекта
- Регулирование является сбором, если правительство требует взыскания, которое не связано с законными интересами государства или несоразмерно воздействию проекта
- Является ли правило прохождением теста баланса Penn Central?
- Здесь суд рассмотрит 3 фактора:
- Характер правительственных действий, связанных с регулированием
- Если действие правительства является физическим действием, а не «нормативным вторжением», то действие почти наверняка представляет собой изъятие
- Степень, в которой регулирование вмешивалось в разумные инвестиционные ожидания владельца участка в целом
- Экономическое воздействие регулирования на затронутого владельца реквизита
- Характер правительственных действий, связанных с регулированием
- Здесь суд рассмотрит 3 фактора:
Вредное использование
Даже если правительственное постановление считается изъятием, его все равно можно считать оправданным, если оно соответствует тесту на вредное использование, также известному как тест 
Согласно этому критерию, постановление, принятое полицией для защиты общественного здоровья, безопасности или благосостояния, не является изъятием, даже если изъятие снижает стоимость собственности.
Средства правовой защиты от изъятий
До 9 лет0009 First Evangelical (1987), надлежащее средство правовой защиты, как правило, состоит из возмещения убытков, что означает справедливую компенсацию.
Дополнительная литература
Для получения дополнительной информации о выдающихся областях см. эту статью в обзоре права Корнелла, эту статью в обзоре права Мичиганского университета и эту статью в журнале New York Law Journal.
[Последнее обновление в декабре 2022 г. группой Wex Definitions]
Eminent Domain
В чем основная проблема?
Конституция наделяет федеральное правительство выдающимися полномочиями по изъятию частной собственности, если она предназначена для «общественного пользования», и владельцу собственности предоставляется «справедливая компенсация».
Я специалист по недвижимости. Что это значит для моего бизнеса?
При осторожном и разумном использовании сила выдающихся владений может помочь сообществам инвестировать в проекты, необходимые для их эффективного функционирования, такие как дороги, мосты и системы управления водными ресурсами. Такие проекты помогают сохранить стоимость недвижимости и создать условия для устойчивого экономического роста.
Неправильное или неправильное использование выдающегося домена может нанести ущерб правам собственности и подорвать доверие к государственным учреждениям.
Политика NAR:
NAR поддерживает выдающийся авторитет домена только для публичного использования (например, собственность государственной организации), а также широкое толкование «справедливой» компенсации, включая все разумные и необходимые расходы, возникающие в результате осуществления такой власти, а не только стоимость осужденного имущества. Штаты, а не федеральное правительство, должны устанавливать свои собственные правила и законы, регулирующие выдающиеся владения.
Правительства также должны представить доказательства того, что проекты имеют разумные шансы на создание, если выдающееся владение используется для захвата частной собственности.
Законодательный/Регулятивный статус/Перспективы
NAR активно участвует в постоянной широкой коалиции финансовых, банковских организаций и организаций, занимающихся недвижимостью, внимательно следит за всеми событиями в этой области и будет мобилизоваться, когда того потребуют обстоятельства.
Недавнее решение Верховного суда, касающееся «кражи капитала», стало победой для NAR и прав собственности. SCOTUS недавно вынес решение в пользу 94-летней женщины в связи с ее заявлением о том, что округ Миннесоты нарушил Конституцию, удержав прибыль в размере 25 000 долларов, когда он продал ее дом в результате продажи права выкупа заложенного имущества.
Суд единогласно пришел к выводу, что Джеральдин Тайлер может отстаивать свой аргумент о том, что решение округа Хеннепин сохранить излишек нарушило пункт о изъятии Пятой поправки к Конституции, которая требует, чтобы правительство выплачивало компенсацию в случае изъятия собственности.
NAR представила в Верховный суд США записку amicus по одному из самых важных дел о правах собственности за десятилетие. Дело Тайлер против округа Хеннепин обращается к практике «кражи собственного капитала», когда власти штата и местные органы власти забирают дома, лишенные права выкупа, для продажи в качестве налогов, независимо от того, насколько мала сумма подлежащих уплате налогов или насколько велика сумма накопленного капитала.
Местные органы власти по всей стране имеют право забирать дома у людей, которые не платят налоги. В большинстве штатов дополнительные деньги от налоговых продаж возвращаются бывшим владельцам. Если семья должна 10 000 долларов, а правительство продает их старый дом за 150 000 долларов, они могут получить 140 000 долларов. Но примерно в дюжине штатов правительство удерживает все 150 000 долларов.
Джеральдин Тайлер, 93-летняя женщина с фиксированным доходом, владела недвижимостью в Миннеаполисе. Когда она не смогла оплатить свой счет по налогу на имущество в размере 2300 долларов, который в конечном итоге превратился в почти 12 700 долларов с процентами и сборами, округ Хеннепин конфисковал и продал ее имущество, чтобы оплатить счет.
Эта практика часто затрагивает бедных и пожилых людей, которые владеют своими домами без ипотеки, но не имеют достаточного дискреционного дохода для уплаты налогов на недвижимость. В другом примере семья из Мичигана недоплатила свои налоги на недвижимость на 144 доллара, что побудило округ Уэйн взять два дома и продать их за 108 000 долларов, а округ оставил себе оставшуюся часть.
После того, как Миннесота конфисковала ее активы, Тайлер подала в суд, утверждая, что округ неконституционно конфисковал ее собственность без справедливой компенсации в нарушение пункта о конфискации Пятой поправки. Восьмой окружной апелляционный суд США подтвердил отклонение окружным судом ее дела, поскольку закон Миннесоты объявил, что собственный капитал не является частной собственностью Тайлера, поэтому изъятия не было.
Записка amicus NAR была сосредоточена на том факте, что разрешение правительству стирать эти законные права собственности одним росчерком пера подрывает основную предпосылку собственности. Эти изъятия значительно влияют на отрасль недвижимости, потому что они ежегодно лишают владельцев собственности сотен миллионов долларов в виде капитала. РИЭЛТОРЫ заинтересованы в том, чтобы владельцы недвижимости не лишались своих долей в капитале без справедливой компенсации, требуемой Пятой поправкой.
Во время устных прений округ Хеннепин сообщил Верховному суду, что у Тайлера есть пять лет, чтобы заплатить налоги или продать собственность. И, как утверждалось, Тайлер не могла вернуть излишки денег — и, следовательно, не имеет права подавать в суд, потому что она задолжала по ипотеке и возврату взносов ассоциации домовладельцев.
Мало кто отрицает право правительства изымать собственность для погашения долгов владельца, при условии надлежащей правовой процедуры и других мер защиты, но правительству нельзя позволять брать больше, чем ему причитается.